J.W.P.B.

Réu: Construtora – Ação de Obrigação de Fazer – Reparação de Danos em Imóvel por Defeito na Construção.

Depoimento

Sou associado de nº 06467, fiquei sócio quando comprei um apartamento em São Bernardo do Campo ao lado de uma montadora de automóveis.

O motivo de entrar como sócio foi para abrir um processo contra a Construtora, através da AMSPA – ASSOCAÇÃO DOS MUTUÁRIOS DE SÃO PAULO E ADJACÊNCIAS, pois a mesma nos omitiu vários pontos.

O principal motivo da ação foi por causa do barulho e vibrações causadas pelas prensas da montadora que funcionava 24 horas por dia, dava para sentir e ouvir os móveis tremendo, alem de vários moradores que tem sono leve, não conseguiam dormir.

Outro motivo foi que quando compramos o imóvel, na planta e nos informes publicitários não constava um segundo condomínio, e nem foi informado que seria construído um segundo condomínio, que utilizaríamos os mesmos acessos em comum como portaria, parque, não havendo nenhuma divisão entre eles.

É também bom saberem que até o Ministério Público abriu uma ação contra a construtora pelos motivos acima, onde já recebemos visitas de peritos para verificar as irregularidades.

Já tive algumas audiências e a princípio ganhei parcial a ação, infelizmente nossa justiça é lenta, mas não desisti e espero ver logo o resultado final desta ação. Graças a AMSPA- que luta até o fim pela minha causa.

Grato pela atenção.

Weslley

 

Texto integral da Sentença

Processo Nº •••••••••••••••••••

VISTOS. Trata-se de ação de reparação de danos materiais e morais ajuizada por JOSÉ WESLEY PASETTO BASTOS e sua mulher TERESA CRISTINA FREITAS BASTOS contra •••••••••••• EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.

Alegam os autores que celebraram contrato de compromisso de compra e venda com a requerida no valor total de R$ 46.900,00 (em março de 2000), sendo que pagaram a quantia de R$ 1.500,00, financiando o restante junto à Caixa Econômica Federal – CEF. Em setembro de 2001 passaram a residir no imóvel e notaram diversas rachaduras e outros defeitos estruturais. Além disso, perceberam também que a residência se localizava ao lado de uma fábrica da Ford Motor Company, que, por sua vez, produzia intenso ruído quando em atividade. Pesquisando acerca do assunto, os autores tiveram conhecimento de que em setembro de 1999 foi feito um acordo judicial entre o Município de São Bernardo do Campo/SP e a requerida, onde esta se comprometeu a implementar medidas visando a proteção acústica das unidades condominiais.

Tendo em vista que a requerida teria construído em zona imprópria, o município cassou o respectivo alvará, motivo pelo qual a requerida ajuizou ação cautelar, onde foi firmado o acordo acima apontado. Apesar da homologação judicial, até o momento o pacto não foi cumprido. Argumentou ainda acerca da existência de pendências tributárias municipais referentes ao empreendimento imobiliário.

Diante de tais fatos, postularam a resolução do contrato e respectiva devolução da quantia de R$ 22.247,96 a título de danos materiais, bem como indenização por danos morais em patamar equivalente. Citada, a requerida apresentou contestação argüindo preliminar de ilegitimidade de parte e chamamento ao processo da CEF e da empresa RECADE Construtora Ltda. No mérito, pediu a improcedência do pedido argumentando que os autores somente pagaram a quantia de R$ 1.500,00, sendo que os valores restantes foram pagos à CEF. Ademais, os autores receberam o imóvel da empresa RECADE, ocasião em que declararam que o mesmo se encontrava em perfeitas condições. E ainda, alegou que cumpriu devidamente o acordo judicial firmado, bem como que não há tributos pendentes de pagamento, sendo certo que o empreendimento foi aprovado de acordo com a lei municipal então vigente. Impugnou ainda a ocorrência de danos morais e o quantum pedido pelos autores. Réplica a fls. 238/242 e saneador a fls. 223 e 247/248, ocasião em que foi invertido o ônus da prova, bem como deferida a produção de perícia.

Na mesma oportunidade, rejeitou-se o chamamento ao processo da CEF, mas acolheu-se inicialmente o pedido no que concerne à empresa RECADE. Em razão da inércia da requerida, o chamamento ao processo foi dado por prejudicado, prosseguindo-se somente com relação à mesma (fls. 295). Laudo pericial juntado a fls. 333/428. Designada audiência de instrução e julgamento, as partes não produziram provas e reiteraram os termos das respectivas peças (fls. 434 e 444/445). É o relatório. DECIDO. Preambularmente, com referência ao valor dos honorários periciais definitivos, mantenho a decisão de fls. 434, fixando a diferença em R$ 4.400,00, mediante depósito em oito parcelas de R$ 550,00, com o prazo de 15 dias para depósito da primeira, e as demais, nos meses subseqüentes.

A preliminar de ilegitimidade não comporta acolhimento, eis que a requerida se enquadra no conceito de fornecedor de bens e serviços mencionado no art. 3o. da Lei no 8.078/90, ostentando, assim, legitimidade passiva na medida em que vendeu o imóvel aos requerentes. Ou seja, a requerida integrou a cadeia de consumo prevista no citado dispositivo, referente ao desenvolvimento de atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição e comercialização de produtos, sejam eles móveis ou imóveis. Logo, não pode se eximir imputando eventual culpa a terceiro (construtor), pois atuou de forma ativa comercializando o imóvel, caracterizando-se como fornecedora de bens.

Cabe destacar o teor do art. 43, inc. II, da Lei n° 4.591/64: “Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas: I – … II – responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se fôr o caso e se a êste couber a culpa”. Nesse sentido os seguintes julgados: “ILEGITIMIDADE PASSIVA “ad causam” – Responsabilidade civil – Construção civil – Imperfeição da obra – Legitimidade passiva reconhecida do incorporador-construtor e do engenheiro responsável pela obra – Pleito que em concreto comportava acolhimento – Recursos improvidos.” (TJSP – Apelação Cível com Revisão n° ••••••••••••••••••• – São José do Rio Preto/SP; Rel. Des. ARANTES THEODORO). “OBRIGAÇÃO DE FAZER – REPARAÇÃO DE DANOS EM IMÓVEL POR DEFEITO NA CONSTRUÇÃO. Regime de empreitada global – Instrumento de compra e venda firmado com a construtora e a incorporadora – Legitimidade passiva também desta – Recurso provido.” (TJSP – Agravo de Instrumento n° ••••••••••••••••••• ; São Paulo/SP; Rel. Des. VICENTINI BARROSO). Por fim, caso necessário, caberá à incorporadora voltar-se contra a construtora que contratou para ressarcir-se de eventuais prejuízos.

Passa-se, pois, ao mérito. As alegações dos autores se concentram no descumprimento contratual em virtude de defeitos na execução das obras, quais sejam: a) trincas, b) ausência de “habite-se”, c) vibrações, d) ruídos e e) descumprimento de acordo judicial firmado em processo instaurado entre o Município de São Bernardo do Campo e a requerida visando a adequação e correção da edificação. Considerando as conclusões do laudo formulado pelo Perito Judicial Luiz Alberto D’Angelo Santiago, observa-se que foram constatadas anomalias no apartamento dos autores (fls. 352): fissura no revestimento da parede externa, pintura descascada, fissuras e trincas na parede externa da lateral esquerda, fissura no azulejo acima e abaixo do tampo da pia da cozinha, fissura no azulejo do caixilho e no forro em gesso (banheiro), fissuras na parte superior do vão da sala para o hall do quarto e cozinha (sala), fissuras no forro e na parede externa do caixilho (dormitório das crianças), fissuras no forro próximo do ponto de luz (dormitório do casal) e trincas na mureta da varanda. O perito não teve condições de afirmar que tais defeitos eram comuns aos demais apartamentos, pois não realizou vistoria em outras unidades (fls. 359). Dentre as anomalias mencionadas, algumas foram constatadas pelos autores no ato de vistoria (fissuras no azulejo da cozinha), sendo que as demais surgiram após a entrega (fls. 362).

Ainda segundo a perícia, tais defeitos não inviabilizam a ocupação do imóvel para moradia (fls. 361), bem como não foram causados pelo mau uso ou falta de conservação adequada (fls. 362). A fls. 355 foi avaliada a qualidade dos materiais utilizados na construção: “No item materiais de acabamento, estão de acordo com os propostos, quanto os pisos de cerâmica de ardósia, azulejos, metais, louças, esquadrarias de alumínio são de boa qualidade, em nada desmerecem ou depreciam o imóvel nem a sua funcionalidade, só tem a valorizar o bem adquirido”. Quanto os demais problemas alegados na inicial, é certo que a perícia concluiu pelo cumprimento efetivo do acordo firmado entre a requerida e o Município (baseando-se para tanto no documento de fls. 417/418, da lavra do Eng. Sadao Hayashi).

Conforme se percebe das respostas aos quesitos dos autores a fls. 357/359, constatou-se a existência de um muro com de três metros de tijolo inteiro na divisa entre a empresa Ford e o empreendimento imobiliário, e ainda, a construção da parede dupla de tijolo inteiro e chapisco grosso voltada para a empresa Ford já foi concluída, sendo o vão entre as paredes preenchido com lã de vidro de rocha de baixo custo e que não retenha umidade. No que concerne aos ruídos e vibrações, o laudo citou que esses foram minimizados em razão da adoção de procedimentos como a construção do muro com proteção acústica, além de outro muro de alvenaria de blocos de concreto com altura de seis metros. Além disso, a empresa Ford instalou bases antivibratórios nas prensas e concluiu obras de enclausuramento da enfartadeira de sucata, sem prejuízo da desmontagem de quatro prensas (das cinco existentes – fls. 420/421).

Tais providências ocasionaram relevante redução dos ruídos e vibrações, conforme apontado pelos próprios autores ao Perito Judicial, que admitiram que a prensa de grande capacidade não tem sido operada e que os atuais níveis de ruídos e vibrações são adequados (fls. 353, 360 e 423). O sistema de gás adotado foi o coletivo, com alimentação central de GLP localizada em área arejada e distante das edificações (fls. 354). Por sua vez, o “habite-se” foi deferido pelo Município em 06 de novembro de 2001 (fls. 355 e 425), ou seja, após um ano e nove meses da realização do negócio referente ao compromisso de compra e venda entre as partes (04 de março de 2000 – fls. 51) e dois meses depois do recebimento das chaves (10 de setembro de 2001 – fls. 89).

Diante do quadro probatório, conclui-se, portanto, que todos as anomalias e problemas relacionados na inicial foram sanados pela requerida, que adequou o projeto inicial às normas legais e ao previsto no acordo firmado em juízo, reduzindo a níveis aceitáveis os ruídos e vibrações, bem como conseguiu o “habite-se” do Poder Público municipal. Resta apenas a questão dos defeitos referentes às trincas e fissuras constatadas na perícia judicial. Em primeiro lugar, cabe destacar que os autores formularam pedido de devolução da quantia paga à requerida (R$ 16.915,56, com atualização), bem como indenização por danos morais. Quanto aos danos materiais, é certo que os requerentes em nenhum momento postularam a resolução do contrato por inadimplemento (e a respectiva devolução de todas as quantias eventualmente pagas), mas apenas reparação pelos defeitos estruturais encontrados no imóvel.

A perícia identificou diversas anomalias e defeitos, que foram mencionados a fls. 351/352 (itens 4.4.3 a 4.5.2), concluindo que se tratavam de “problemas relativos a estrutura do prédio” (fls. 362 – resposta ao item 09). E ainda, salvo as fissuras no azulejo sob a pia da cozinha (detectadas no ato de vistoria), tais problemas não decorreram do mau uso ou falta de conservação adequada pelos proprietários e surgiram após a entrega da unidade (fls. 362 – resposta aos itens 06 e 07). Logo, apesar do termo de recebimento de fls. 89, itens “b” e “c”, inequívoco que a perícia concluiu pela existência de defeitos estruturais não decorrentes de mau uso.

Tais problemas indubitavelmente desvalorizaram o imóvel em detrimento dos autores, que cumpriram adequadamente as disposições contratuais que lhe competiam. Destarte, em que pese a não discriminação na inicial dos danos materiais efetivamente suportados, viável a fixação de determinada quantia a título de reparação pela desvalorização do imóvel, fato esse comprovado nos autos. Nessa linha, viável o acolhimento do pedido de reparação por danos materiais no montante de R$ 16.915,56 (R$ 15.415,56 + R$ 250,00 + R$ 250,00 + R$ 1.000,00 – fls. 03/04), de modo a suprir a desvalorização econômica que incidiu sobre o imóvel em virtude dos problemas estruturais verificados, e que não foram causados por conduta dos autores. A quantia de R$ 1.500,00 foi devidamente recebida pela requerida, conforme confirmado em contestação (fls. 180, item 4.1). Por sua vez, o valor do saldo da conta vinculada (FGTS) foi utilizado para pagamento de parte do preço da unidade imobiliária (conforme se percebe a fls. 63), sendo certo que os requerentes sofreram inegável diminuição patrimonial ao utilizar tal saldo na aquisição de bem imóvel com defeitos e anomalias estruturais.

Os valores deverão ser atualizados da seguinte forma: a) correção monetária com base na tabela do E. TJSP a partir dos respectivos vencimentos, ou seja, R$ 15.415,56 (abril/2000 – fls. 63 e 81), R$ 250,00 (abril/2000 – fls. 44, IV, “a”), R$ 250,00 (maio/2000 – fls. 44, IV, “a.1”) e R$ 1.000,00 (setembro/2001 – fls. 44, IV, “b” e fls. 89); b) juros de mora em 1% ao mês a partir da citação, por se tratar de descumprimento de contrato (arts. 405 e 406 do Código Civil). Não se desconhece que a perícia concluiu pela boa qualidade dos materiais utilizados (“em nada desmerecem ou depreciam o imóvel nem a sua funcionalidade, só tem a valorizar o bem adquirido” – fls. 355).

Entretanto, tal providência – utilização de materiais de boa qualidade – não pode ser entendida como algo excepcional por parte da incorporadora ou construtora, mas apenas mera obrigação contratual, já que não se concebe a realização de um empreendimento de tal porte de outro modo. Já quanto aos danos morais, em que pesem os dissabores sofridos pelos autores, é certo que o mero inadimplemento contratual, mora ou prejuízo econômico não configuram, por si sós, dano moral indenizável, eis que, em princípio, não agridem a dignidade do ser humano. Nesse sentido: “Dano material e moral. Contrato de seguro. Juros moratórios. 1. Na linha de jurisprudência da Corte, em cenário como o dos autos, não cabe a indenização por dano moral em decorrência de inadimplemento contratual. 2. Os juros legais, no caso, seguem a disciplina do art. 1.062 do Código Civil de 1916, devendo ser calculados a partir da entrada em vigor do novo Código pelo regime do respectivo art. 406. 3. Recurso especial conhecido e provido, em parte”. (STJ – REsp n° 661.421/CE; Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito; DJ 26.09.05). “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. SEGURO-VIAGEM. DANOS MORAIS. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. INOCORRÊNCIA EM REGRA. SITUAÇÃO EXCEPCIONAL NÃO CARACTERIZADA. RECURSO DESACOLHIDO. I – Como anotado em precedente (REsp 202.504-SP, DJ 1.10.2001), ‘o inadimplemento do contrato, por si só, pode acarretar danos materiais e indenização por perdas e danos, mas, em regra, não dá margem ao dano moral, que pressupõe ofensa anormal à personalidade.

Destarte, eventuais dissabores causados pelos defeitos, ruídos e vibrações de outrora não são passíveis de indenização. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para condenar a requerida ao pagamento em favor dos autores da quantia de R$ 15.415,56 (atualizada a partir de abril/2000), R$ 250,00 (atualizada a partir de abril/2000), R$ 250,00 (atualizada a partir de maio/2000) e R$ 1.000,00 (atualizada a partir de setembro/2001); com juros de mora de 1% ao mês a partir da citação (arts. 405 e 406 do Código Civil). Custas, despesas e honorários pela requerida, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 20, § 3°, do Código de Processo Civil. PRIC São Bernardo do Campo, 10 de abril de 2008. FERNANDO MARTINHO •••••••••••••••••••

Juiz de Direito

 

Comentário do Advogado

Trata-se de ação com pedido de restituição de valores pagos à Construtora que entregou obra que apresenta diversas falhas estruturais.

O magistrado entendeu, após a realização de perícia de engenharia, que, de fato, o imóvel apresenta fissuras nas paredes e falhas de revestimento, com queda de azulejos, pintura descascada, etc.

Nada mais correto, portanto, do que o provimento jurisdicional para que a Construtora reembolse ao Autor todos os valores pagos, como ocorreu na respeitável sentença.

Houve a aplicação do Código de Defesa do Consumidor – CDC, para que, tendo em vista o caráter da relação de consumo entre as partes, a construtora fosse condenada a ressarcir ao comprador, consumidor final, os valores que pagou, haja vista o bem, qual seja, o apartamento, apresentar diversas anomalias.

Entendi que a sentença foi correta, apenas pecando em não ter arbitrado danos morais decorrentes da entrega de imóvel totalmente fora da especificação, pois, é notório, que o comprador cria uma grande expectativa em relação a sua nova moradia, sofrendo grande decepção em ter que se satisfazer com algo muito aquém do esperado, como no caso.

Atualmente estamos aguardando um posicionamento do Tribunal também em relação a condenação da construtora no pagamento dos danos morais ao Autor.

Dr. Cardoso

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