Dicas úteis

Cuidados antes, durante e após fechar contrato:

Construtoras

  1. Na hora de fechar o contrato, observar a idoneidade da construtora, verificando no Procon se não há reclamação contra ela.
  2. Verificar no Fórum se não existem ações propostas contra essa construtora.
  3. Verificar se a construtora entregou as demais obras sem problemas, dentro dos prazos e se foram cumpridas as entregas dos imóveis de acordo com o que está descrito no contrato.
  4. Se as obras obedeceram os períodos estipulados em contrato A AMSPA faz todos esses serviços, pesquisas e levantamentos.
  5. Verificar junto a prefeitura se o imóvel está regularizado.

Bancos e instituições financeiras

  1. A AMSPA recomenda que os melhores e mais idôneos são os bancos públicos.
  2. A CEF, Caixa Econômica Federal, ganha destaque por deter a maior parcela de financiamentos do mercado, além de oferecer os contratos mais viáveis para o bolso do mutuário.
  3. O mutuário deve verificar se a taxa de juros está abaixo do máximo permitido por lei, atualmente de 12%.
  4. Observar se o valor inicial das prestações é adequado à sua renda. O valor da prestação nunca deve ultrapassar mais que 30% de sua renda, porque no futuro poderá dar margem a problemas de atrasos ou inadimplências.
  5. Os reajustes futuros das parcelas, que variam de acordo com os juros e as oscilações do mercado, são quase que um jogo no escuro. O cálculo que pode ser feito para a projeção dos juros e sua incidência sobre as parcelas pagas durante o financiamento é feito a partir das alterações observadas nos três anos anteriores.
  6. A programação dos pagamentos é fundamental. A AMSPA pode indicar qual é a modalidade mais segura dentro do contrato apresentado.
  7. Após fechar o contrato, o mutuário deve acompanhar as variações e verificar se os aumentos acompanham a porcentagem de sua categoria profissional. Se forem superiores, ele pode ir ao banco e pedir uma revisão administrativa de seu contrato pelos índices de sua categoria. Caso essa revisão não seja feita ou fique adequada, o mutuário deve procurar a AMSPA para pleitear a revisão judicialmente.

Obs. Toda e qualquer dúvida que o mutuário tenha somente será esclarecida com os técnicos da AMSPA mediante agendamento por telefone. Nossa experiência demonstrou que este cuidado otimiza o atendimento.

 

Confira algumas das principais dúvidas que os mutuários têm sobre seus contratos ou situação. Apresente a sua: nós lhes responderemos.

A AMSPA está preparada para dar-lhe o melhor suporte possível para resolver o seu problema. Não perca seu imóvel, tampouco sofra com prestações altas. Para tirar suas dúvidas o mutuário ou futuro mutuário pode ligar marcando uma consulta gratuita em sua residência ou em um se nossos escritórios. Ou ainda entrar em contato clicando aqui.

O princípio do problema:

UM PEQUENO CÁLCULO PARA ELUCIDAR OS ABUSOS CONTRATUAIS MAIS CONSTANTES. O cálculo aqui demonstrado refere-se a um imóvel adquirido por um associado à AMSPA que somou a quantia de R$28mil em recursos próprios e financiou o valor de R$ 110mil, sendo que o valor da garantia, ou do imóvel é de R$ 138mil. Se observarmos os cálculos aqui apresentados, concluiremos o quão são abusivos os contratos de SFH e o quanto a população mutuaria vem sendo lesada por estes contratos.

DESCRIÇÃO
DO CONTRATO
(Pagamento em 180 meses)
VALOR DOS JUROS IMPOSTOS PELO BANCO
(O que vai pagar)
JUROS
SIMPLES (OS QUAIS DEVERIAM POR LEI, FAZER PARTE DOS CONTRATOS
DO SFH).
(O que deveria pagar)
VALOR
DO FINANCIAMENTO
R$
110.000,00
R$
110.000,00
TAXA
E JUROS
12%
AA (Nominal)
12,68%AA (Efetiva)
12%
AA

Prestação
R$
1.711,11 +
R$ 94,06 (Seguro)
R$
902,96
Última prestação projetada R$
617,22
R$
902,96
Total atualizado da
dívida pela ultima parcela

R$
659,538,22
R$
308.000,00
Nº de vezes que o mutuário paga o financiamento 6 vezes (1 vez de amortização do financiamento e 5x o 2,8
VEZES
  Valor em juros  

A maioria dos mutuários brasileiros compram suas casas e apartamentos através dos sistemas de financiamento oferecidos pelo governo ou por instituições privadas, autorizadas pela Caixa Econômica Federal, como bancos. Mas essa maioria, mais cedo ou mais tarde, encontra dificuldades para continuar pagando normalmente suas prestações. Geralmente, isso é provocado pelo agente financeiro, que substitui ou incorpora ajustes diferentes do que os contratados inicialmente. Os contratos devem seguir o que diz a legislação do SFH – Sistema Financeiro da Habitação. Os reajustes aplicados pelos agentes financeiros provocam o desequilíbrio contratual. Na maioria dos casos, há desrespeito pelo atrelamento das correções aos aumentos reais das categorias profissionais, além de muitas vezes serem incorporados aumentos baseados em normas administrativas.

Quais as irregularidades contratuais mais comuns que levaram ao saldo residual e ao leilão:

Somas exorbitantes apontadas como “saldos residuais” e que são provenientes de irregularidades contratuais, levam os imóveis a leilão, sem que o mutuário tome ciência do fato. Irregularidades como esta estão presentes em 90% dos contratos de financiamento da casa própria e são resultados de clausulas abusivas por serem baseadas em Medidas Provisárias e que taxam prestações em 15% os juros sobre o valor das prestações. Alertamos para o fato de que uma Medida Provisória não é Lei. Não é permitido firmar um contrato de 15 anos ou mais, baseado em uma MP. No entanto, a maioria dos bancos e financiadoras cometem esta irregularidade firmando um contrato baseado em uma MP.
Há MP que só transformaram-se em Leis anos após a assinatura de contratos que já usavam suas regras.

Os reajustes dados pelos sindicatos de categorias são respeitados?

Na grande maioria dos casos, não. Esta é outra irregularidade praticada pelos bancos e ocorrem pelo fato dos mesmos não fiscalizam o percentual de reajustes dados pelos sindicatos das categorias. Os bancos simplesmente fazem um balanço geral e aplicam o maior valor. O que contribui para o aumento exagerado das prestações e o surgimento de saldos residuais que, na maioria das vezes triplicam o valor do financiamento.

Quais as irregularidas mais presentes nos contratos de financiamento da casa própria?

Além de formularem contratos cujas cláusulas contém outras irregularidades ilegais como:

  • Descaso às Leis, Decretos Lei. E Constituição;
  • Desrespeito ao Código do Consumidor;
  • Abuso da TR – Leva à capitalização de Juros;
  • Desobediência ao Plano de Equivalência Salarial;
  • Desobediência ao Plano de Coeficiente Salarial;
  • Abuso da Pretensão da Promoção de amortização da dívida antes da incidência de correção monetária;
  • Alteração de reajuste do Plano Collor;
  • Aplicação indevida da Contratação obrigatória de seguros referentes ao imóvel no saldo final da dívida;
  • Aplicação indevida e abusiva da U.R.V –Março e Junho de 1994;
  • Aplicação abusiva e indevida do INPC.

Dados relevantes:

Os contratos de financiamento de imóveis que “mais apresentam problemas de clausulas abusivas e ilícitas” e que levam à perda do imóvel e/ou à dívidas impagáveis são: – por ordem de apontamentos.

CAIXA ECÔNOMICA FEDERAL; BANCO ITAU e BANCO BRADESCO, SANTANDER Banco Real , ENTRE OUTROS…

O mutuário que tiver dúvidas ou estiver com problemas com seu financiamento da casa própria, ou simplesmente, necessitar de uma consulta para aquisição de seu imóvel deve procurar a AMSPA nos endereços apontados nesta página. A consulta é gratuita.

Financiamento da casa própria com construtoras – Juros mais baixos? Ou engodo?

A AMSPA ALERTA A POPULAÇÃO MUTUARIA PARA OS RISCOS DE FECHAMENTO DE CONTRATO COM CONSTRUTORAS.

A maioria das pessoas pensa que financiando seus imóveis direto com a construtora, podem beneficiar-se de juros mais baixos que os oferecidos pelos bancos. “Na realidade, todos os contratos de financiamento da casa própria requerem uma atenção redobrada”, afirma a advogada consultora da AMSPA. Algumas construtoras têm bons contratos, continua, mas, a grande maioria delas oferece contratos tão lesivos, ou mais, que os próprios bancos ou instituições financiadoras.

Segundo a advogada, os problemas contratuais e as formas ilícitas de cobrança são, na maioria dos casos, uma constante. Ou seja, mudam os nomes, mas as regras contratuais continuam iguais. E às vezes, até piores! Os problemas podem começar com: azulejos diferentes na lavanderia, método muito comum para baixar os custos das obras. Geralmente são restos de outras obras, ou materiais de qualidade inferior, com alguns defeitos. Registros de água que não funcionam, carpetes de baixa qualidade e com defeitos de colocação e etc. Além, claro, dos compradores serem, na grande maioria das transações, forçados a pagar, como forma de adiantamento de contrato, valores altíssimos. E ai, o desespero é bem maior, pois nem sempre o contrato é assinado no momento do pagamento. É comum o mutuário, pessoa que compra um imóvel financiado, dar um valor como “sinal” para a compra do apartamento, ou da casa, e depois ter de “insistir” na assinatura do contrato. “Há casos de associados à AMSPA, que o contrato só foi entregue ao comprador meses depois de muita insistência e o valor que constava no contrato era duas vezes inferior ao valor entregue”, afirma a advogada.

A compradora teve de provar que o valor adiantado à Construtora era bem maior e mesmo assim, o contrato ficou “pulando” de departamento em departamento na Construtora, para que fosse efetuada a retificação dos valores. Fato que nunca ocorreu!

Com a intervenção da AMSPA, a construtora foi condenada pela Justiça com a rescisão do contrato, ressarcimento dos valores pagos e monetariamente corrigidos em 1% ao mês, e o pagamento à associada, a titulo de danos morais e materiais, de uma indenização no valor de 100 salários mínimos. Além de sucumbências, custas e despesas processuais. ( O Processo tramitou na 32ª Vara Cível do Fórum Central de São Paulo).

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