Seguro Habitacional
Entenda o seguro habitacional
Proteção para comprador e vendedor
» Quais são os principais interessados no seguro habitacional?
Trata-se de uma garantia fundamental para o crédito imobiliário, com benefícios para todas as partes envolvidas. Garante que a família permaneça com o imóvel na falta do mutuário por morte ou invalidez permanente. E para a instituição financeira que concedeu o financiamento, a quitação da dívida.
Quem compra um imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) obrigatoriamente contrata um seguro, que abrange as coberturas para os riscos de morte e invalidez permanente do mutuário, conhecido como MIP.
Também são contratadas coberturas para os riscos de danos físicos do imóvel, referentes ao seguro chamado DFI. Este, no entanto, não cobre vícios de construção.
As exigências do seguro para morte, invalidez permanente (MIP) do mutuário e para riscos físicos do imóvel (DFI) estão presentes no crédito imobiliário fora do SFH. Nessa modalidade de financiamento, os recursos também podem ser da caderneta de poupança, sendo que o valor do imóvel não é limitado.
Tudo Sobre Seguros destaca as principais características do seguro habitacional e em quais situações e condições pode ser usado pelo mutuário.
» O que é?
O objetivo do seguro habitacional é garantir as operações de financiamento de imóveis, promovendo ambiente de estabilidade e desenvolvimento do mercado imobiliário, além de permitir que o mutuário desembolse uma parcela menor de entrada.
Nos financiamentos feitos pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o seguro é obrigatório por lei, sendo cobrado mensalmente junto com as prestações do imóvel financiado.
Na compra de um imóvel financiado pelo SFH, e mesmo fora desse sistema, a instituição financeira contrata esse seguro com as coberturas para morte e invalidez permanente do mutuário (MIP) e para danos físicos ao imóvel (DFI).
Esta última cobertura, DFI, abrange os riscos de incêndio, queda de raio, explosão, inundação e alagamento, destelhamento, desmoronamento total e parcial, além de ameaça de desmoronamento.
A indenização é igual ao valor necessário para a reposição dos prejuízos, com a recuperação do imóvel em condições idênticas às que apresentava antes do sinistro (materialização de um dos riscos previstos na apólice).
A cobertura de MIP, por sua vez, protege o mutuário e sua família na eventualidade de morte ou invalidez permanente do mesmo ou de um dos integrantes da renda familiar, quando o financiamento do imóvel foi concedido prevendo essa hipótese, isto é, a mais de uma pessoa.
O saldo devedor será totalmente quitado na hipótese de o único responsável pelo contrato de financiamento falecer ou ficar inválido. Mas a indenização será proporcional quando houver mais de um participante da renda familiar para a garantia do empréstimo.
Ou seja, se o financiamento do imóvel estiver no nome do marido e de sua esposa, sendo ela responsável por 60% da renda da família e ele por 40%, no caso de o homem morrer, serão quitados apenas 40% do saldo devedor.
» Quais são os riscos cobertos pelo seguro habitacional?
O seguro habitacional cobre morte e invalidez permanente, bem como danos físicos ao imóvel.
Cobertura para o risco de morte e invalidez permanente
O seguro de morte e invalidez permanente permite a liquidação da dívida, ou parte da dívida, quando houver mais de um participante no contrato de financiamento, na hipótese de falecimento do mutuário por qualquer causa, seja por doença ou acidente.
No entanto, a cobertura do seguro habitacional para morte por doença só será aplicada caso o mutuário tenha adoecido depois da assinatura do contrato.
A cobertura para invalidez permanente funciona da mesma forma, ou seja, a incapacidade total e definitiva para o exercício da ocupação principal e de qualquer outra atividade laborativa, causada por acidente ou doença, dá direito à quitação da dívida quando o acidente ou a doença que deixou o mutuário inválido tiver acontecido depois da assinatura do contrato de financiamento.
Algumas apólices, contudo, preveem carência de 13 meses, a contar da assinatura do contrato, para cobertura do risco de morte por lesões ou doenças preexistentes, isto é, quando o mutuário – antes de obter o financiamento imobiliário – já era portador de mazelas que teriam provocado o seu falecimento.
A cobertura para morte e invalidez permanente por acidente, desde que involuntário, inclui:
• suicídio ou sua tentativa, só depois dos dois primeiros anos da contratação;
• ação da temperatura do ambiente ou influência atmosférica;
• escapamento acidental de gases e vapores;
• sequestros;
• alterações anatômicas ou funcionais da coluna vertebral, de origem traumática, causadas exclusivamente por fraturas e luxações, comprovadas por exames radiológicos.
Cobertura para o risco de danos físicos do imóvel
Essa modalidade garante indenização para prejuízos causados por:
• incêndio, queda de raio e explosão;
• desmoronamento total ou parcial de paredes, vigas ou outra parte estrutural do imóvel, desde que causado por agentes externos, como impacto de veículos, erosão do solo, etc;
• ameaça de desmoronamento, desde que devidamente comprovado;
• destelhamento causado por ventos fortes ou granizo;
• inundação decorrente de transbordamento de rios ou canais;
• alagamento provocado por chuvas ou rompimento de canos e tubulações não-pertencentes ao imóvel segurado.
Com exceção dos riscos de incêndio, queda de raio e explosão, a garantia do seguro habitacional (DFI) se refere a danos causados ao imóvel por fatores externos. Em outras palavras, prejuízos provocados por acontecimentos gerados de fora para dentro do imóvel, sobre o prédio, ou sobre o solo ou subsolo em que está construído.
Por exemplo, um rio ou canal transborda e a água danifica a sua casa. O seguro DFI paga as despesas para a recuperação do imóvel, não dos seus pertences. A mesma garantia você tem caso chuva, granizo ou rompimento de canos fora da sua casa provocarem danos.
» O que o seguro habitacional não cobre?
Como todo seguro, existem exclusões no seguro habitacional.
Riscos excluídos para morte e invalidez permanente (MIP)
A cobertura de ambos (seguro obrigatório, por lei, do SFH e o chamado “fora do SFH) exclui o risco de morte e de invalidez total e definitiva do mutuário, causadas, direta ou indiretamente, por acidente antes da assinatura do contrato de financiamento, ou por doença com início anterior à concessão do empréstimo.
O seguro habitacional do SFH, contudo, tem cobertura depois do décimo terceiro mês para morte e invalidez permanente, causadas por doenças preexistentes anteriores à contratação do financiamento.
As exclusões da cobertura para invalidez, pelo menos, abrangem:
• invalidez temporária;
• despesas médicas e hospitalares, em geral.
Em caso de desemprego, o seguro não cobre o saldo devedor. Algumas seguradoras oferecem, à parte, seguro para essa cobertura, mediante a contratação e o pagamento de prêmio adicionais.
O seguro habitacional também não garante pagamento de prestações em atraso.
Riscos excluídos para danos físicos do imóvel (DFI)
Não contam com cobertura os danos decorrentes de:
• uso e desgaste, ou seja, danos verificados exclusivamente em razão da utilização normal do imóvel ou do decurso do tempo, como os que afetam, por exemplo, revestimentos, instalações elétricas e hidráulicas, pintura, esquadrias, vidros, ferragens e pisos;
• má conservação ou falta de manutenção, isto é, falta de cuidados usuais para manter o funcionamento normal do imóvel, como limpeza de calhas, tubulações de esgoto, etc;
• atos dolosos do mutuário;
• água de chuva, quando invadir o interior do imóvel pelas portas, janelas, vitrinas, claraboias, respiradouros ou ventiladores abertos ou defeituosos;
• vazamento de água de torneira ou registro, ainda que deixados abertos inadvertidamente;
• infiltração de água ou outra substância líquida por meio de pisos, paredes e tetos, a não ser que tenha sido provocada por fatores externos ao imóvel;
• danos já existentes antes da contratação do seguro.
• vazamento de água, devido à ruptura de encanamentos pertencentes ao imóvel financiado (ou ao edifício ou conjunto habitacional do qual o mesmo faça parte);
• trincas e fissuras no imóvel, sem ameaça de desmoronamento;
• obras de melhorias no imóvel que não tenham sido comunicadas à seguradora antes da ocorrência de sinistro;
• recuperação de qualquer dano não decorrente do sinistro;
• móveis, utensílios e eletrodomésticos;
• danos provenientes de vícios de construção (erro de cálculo, de projeto ou na execução da obra);
• danos elétricos, a não ser quando provocados por fatores externos ao imóvel;
• prejuízos causados por extravio, roubo ou furto;
• prejuízos decorrentes de atos de inimigos estrangeiros, operações de guerra, guerra civil, guerrilha, revolução, rebelião, tumultos, lei marcial ou estado de sítio;
• danos causados por atos terroristas;
• prejuízos provocados por radiações ionizantes ou contaminação proveniente de radioatividade de qualquer combustível ou resíduo nuclear.
» Quanto custa o seguro habitacional e como é reajustado?
O valor que você paga pelo seguro habitacional e a quantia das indenizações são reajustados pelo mesmo índice das prestações e do saldo devedor.
O período de vigência do seguro é anual, renovando-se automaticamente a cada período de 12 meses, na data de aniversário do contrato de financiamento, enquanto este durar.
As coberturas começam a valer no ato da promessa do financiamento e terminam quando se encerra o contrato de financiamento, qualquer que seja a sua causa.
Em geral, o seguro habitacional (MIP e DFI) costuma representar em torno de 3% do valor total da prestação.
O valor do prêmio do seguro de morte e invalidez permanente (MIP), pago todos os meses, varia de acordo com a idade do mutuário, tendo reajuste por mudança de faixa etária, além da correção habitual pelo mesmo índice que atualiza as prestações e o saldo devedor.
Já o custo do seguro de danos físicos do imóvel (DFI), também pago mensalmente, corresponde à aplicação de um percentual sobre a avaliação do imóvel financiado.
» Qual é o cálculo para encontrar o valor da indenização?
A primeira providência para requerer uma indenização prevista no seguro habitacional é comunicar o ocorrido, o mais rápido possível, ao agente financeiro que intermediou o crédito imobiliário e à seguradora.
Danos pessoais
A indenização corresponde ao saldo devedor da data em que ocorreu um dos riscos previstos no seguro: morte ou invalidez permanente do mutuário.
Será preciso preencher um formulário, fornecido pela seguradora, acompanhado dos seguintes documentos:
Em caso de morte
• declaração do médico que assistiu o mutuário, assinada e com firma reconhecida;
• certidão de óbito;
• contrato de financiamento;
• alterações contratuais, se houver;
• se houver mais de um participante do financiamento, declaração específica indicando a responsabilidade de cada um deles.
Em caso de invalidez permanente
• declaração de invalidez total e definitiva, preenchida e assinada pelo instituto de previdência para o qual o mutuário contribui;
• declaração da seguradora com base em perícia que tenha realizado, quando o mutuário não é vinculado a instituto de previdência ou quando se tratar de aposentado;
• declaração do médico que o assistiu, assinada e com firma reconhecida;
• contrato do financiamento;
• alterações no contrato, caso tenham sido feitas;
• carta de concessão de aposentadoria por invalidez permanente, emitida pelo instituto de previdência para o qual contribui, ou cópia da publicação no Diário Oficial, se for funcionário público;
• ficha de alteração de renda, se houver, em vigor na data da solicitação da indenização;
• demonstrativo de evolução do saldo devedor;
• demonstrativo de pagamento das prestações, ou planilha de evolução da dívida, ou documento indicando o valor e a data de liberação de cada parcela, na hipótese de financiamento para construção;
• se o mutuário for militar, laudo médico sobre a classificação da doença (quadro nosológico).
Danos físicos do imóvel
O valor da indenização será para repor os prejuízos ocorridos, limitado à importância da avaliação do imóvel feita na ocasião do financiamento.
Os documentos pedidos costumam ser:
• aviso de sinistro, em formulário fornecido pelo agente financeiro ou seguradora;
• contrato do financiamento;
• laudo de avaliação inicial do imóvel e alterações posteriores, se houver;
• relação de todas as unidades financiadas no mesmo condomínio, com indicação dos mutuários, número dos contratos e respectivas frações ideais, no caso de sinistro em partes comuns;
• cópia de outras apólices de seguros contratados para o imóvel, quando existirem.
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