O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconhece que nos contratos de financiamento habitacional é vedada a incidência de juros sobre juros. Com base nessa sentença, a AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências alerta a todos os proprietários com contratos até 2009, para entrarem com ações no Poder Judiciário para receber seu dinheiro de volta.

A decisão tomada pelo ministro Luiz Felipe Salomão, do Superior Tribunal de Justiça (STJ), garante que não podem ser cobrados juros compostos dos contratos de financiamento da casa própria pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). “Os mutuários que estiverem nessa situação podem requisitar a restituição dos encargos financeiros, mesmo aqueles que já quitaram as suas prestações”, recomenda o advogado João Bosco Brito, assessor jurídico da AMSPA - Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências.

Segundo Brito, a entidade já está revisando todos os contratos dos mutuários associados, anteriores a 2009, que se encontram no mesmo caso. “Calculamos que cerca de 2 mil dos nossos membros terão o direito de receber os encargos cobrados a mais em seu financiamento”, afirma. “O mutuário que estiver na mesma situação e entrar com ação na esfera judiciária, terá a garantia da devolução de tudo que já pagou de juros excessivos em suas prestações, com base nessa jurisprudência”, completa.

De acordo com o assessor jurídico da AMSPA, aproximadamente 20 a 30% do que o mutuário pagou de taxa incidente no seu financiamento será restituído. “É a oportunidade para que a maioria possa ter o seu dinheiro de volta ou até aqueles que estão pagando suas prestações tenham a chance de quitar seu saldo devedor”, explica.

A prática da cobrança de juros sobre juros, conhecida também como anatocismo e capitalização de juros vinha ocorrendo nos contratos de financiamento de casa própria. Nela, os juros são acrescidos ao saldo devedor em razão das parcelas não pagas. Porém, de acordo com o Artigo 4° da Lei n. 22.626/33 e com a Súmula 121 do Superior Tribunal Federal (STF) de 1963, sua aplicação é proibida. “É um desrespeito o que os agentes financiadores vinham realizando nos contratos dos mutuários”, critica.

A decisão do Superior Tribunal de Justiça foi baseada Lei dos Recursos Repetitivos (Lei n. 11.672/08), que abre a possibilidade para aplicação de julgamento de todas as causas idênticas, mesmo realizadas nos tribunais de segunda instância. “Em comparação ao mesmo período do ano passado, houve a redução de 20% no número de recursos enviados aos gabinetes dos Ministros do STJ”, analisa Bosco. “A iniciativa já beneficiou mais de 1.200 mutuários com contratos habitacionais que impediram a cobrança ilegal”, acrescenta.

Para João Bosco Brito, no País, há cerca de 5 milhões de contratos que devem ser revisados com casos de anatocismo. “A nossa luta contra a capitalização de juros é de muitos anos. Antes, o mutuário acabava realizando o acordo com a instituição financeira com medo de perder a sua casa”, questiona.

“O que acontece é muitas vezes é o associado pagar o financiamento e seu saldo devedor, em vez de diminuir, aumenta ainda mais. Com isso, ele fica com uma dívida impagável ou perde seu imóvel por inadimplência, quando, na verdade, poderíamos dizer que o comprador tem créditos. Não que o mutuário não deva o valor do financiamento. Mas, com certeza, não deve a soma que o contrato determina”, esclarece Brito.

Os mutuários que estão na mesma situação, podem recorrer à AMSPA para defender o seu direito de receber os encargos cobrados a mais em seu financiamento. Os interessados podem entrar em contato pelo telefone (11) 3292-9230. Mais informações no site: www.amspa.com.br.

Confira a íntegra a sentença do ministro Luiz Felipe Salomão, do Superior Tribunal de Justiça (STJ):
Resp 1070297/PR Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 09/09/2009 DJe 18/09/2009.

» Entenda como calcular
Compare a cobrança dos juros simples e dos juros compostos em seu contrato:

» Caso ilustrativo
Financiamento: 60 x R$ 1.100,00
Juros: 1,39 am
Valor financiado: R$ 43.000,00 + R$ 300,00 + R$ 623,29 = R$ 43.923,29
Financiamento total: R$ 44.568,99

» Demonstrativo do Financiamento
Total dos juros compostos: R$ 21.431,01
Valor total dos juros simples: R$ 12.325,93
Juros cobrado a maior (diferença entre o JC - JS): R$ 9.105,08
Saldo devedor do contrato (juros simples): R$ 37.140,82

» Financiamento do Saldo Remanescente
Saldo devedor do financiamento: R$ 30.777,04
Parcelas remanescentes: 50
Valor das parcelas remanescentes (JS): R$ 811,23

» Diferença no Valor das Parcelas
Valor cobrado pelo banco (JC): R$ 1.100,00
Valor total das parcelas: R$ 55.000,00
Parcela remanescente: R$ 811,23
Valor total das parcelas remanescentes: R$ 40.561,75
Diferença por parcela: R$ 288,77
Quantiodade de parcelas remanescentes: 50
Ganho nas parcelas remanescentes: R$ 14.438,25

» Diferença das Parcelas Pagas
Diferença de juros cobrados a maior nas parcelas pagas: R$ 3.053,80
Correção monetária: R$ 128,09
Total: R$ 3.181,89

» Ganho Total na operação
Diferença de juros (parcelas pagas): R$ 3.181,89
Repetição do Indébito: R$ 3.181,89
Crédito do cliente: R$ 6.363,78
Ganho nas parcelas remanescentes: R$ 14.438,25
Ganho total: R$ 20.802,04
Saldo credor cliente: R$ 6.363,78
Saldo devedor financiamento: R$ 37.140,82
Saldo a amortizar : R$ 30.777,04
Quantidade de parcelas remanescentes: 50
Valor da parcela remanescente: R$ 811,23

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» Setembro 2010 - Jornalista responsável: Clarice Pereira (MTb 15.778)