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Pela primeira vez na História STJ decide em acórdão proferido, proibir a Capitalização de juros pelo uso da tabela Price no Sistema Financeiro da Habitação.

Com esta decisão os mutuários que sofrem com as elevadas prestações  do SFH podem respirar aliviados. O Acórdão abre um precedente  jurídico e os mutuários, pela primeira vez em anos, têm a chance de ter contratos mais justos.

A capitalização de juros gerada pelo uso da tabela Price e aplicada na maioria dos contratos do SFH, é um dos motivos pelo qual o sonho da casa própria, na maioria das vezes, transforma-se em um pesadelo.

Segundo o Ministro José Delgado, relator do Acórdão, em justificativa no mesmo: “a aplicação da Tabela Price aos contratos e financiamento da casa própria, é responsável pelo aumento excessivo das prestações e do saldo devedor.” No sistema em que é aplicada a tabela Price, os juros crescem em progressão geométrica,- juros sobre juros. Ou seja: quanto maior a quantidade de parcelas a serem pagas, maior será a quantidade de vezes que os juros se multiplicam por si mesmos. Com sua aplicação nos contratos,- continua o Ministro, resta ao mutuário ver a sua dívida crescer indefinidamente, transformando a dívida impagável e  frustrando o fim social a que se destina o SFH. Para o Ministro, os juros de 10% ao mês, aplicados pela Tabela Price, na realidade, são mais altos, e quanto maior o prazo, maior é a diferença entre a Tabela Price e os juros simples.Se tomarmos como base 10% em 6 meses, a juros simples ou lineares, correspondem a 60%, enquanto que, pela Tabela Price, ultrapassam os  77,15%”  (uma diferença a maior de 17,15%).

A Tabela Price consiste em um plano de amortização de uma dívida em prestações periódicas, iguais e sucessivas, dentro do conceito de termos vencidos, em que o valor de cada prestação, ou pagamento, é composto por duas parcelas distintas: uma de juros e uma de capital (chamada amortização). Tabela Price é a capitalização dos juros compostos.

 A tabela Price foi adotada pelos agentes financiadores brasileiros e tem origem no sistema habitacional francês. Na Europa e nos EUA, a tabela Price, devido ao sistema econômico destes paises, garante prestações fixas e saldo devedor zero. Já no Brasil ela perde a sua razão de existir e a única garantia que ela oferece é a de prestações altas e saldos devedores que muitas vezes, chega a ultrapassar em até cinco vezes o valor do imóvel.

 

 

ENTENDENDO A MATEMÁTICA DE JUROS DOS BANCOS

         O banco, ou agente financiador, utiliza o dinheiro do FGTS para a construção de imóveis. O banco, paga para o governo juros de 3% ao ano. E cobra do mutuário, pessoa que comprou o imóvel financiado, uma taxa anual de juros de até 12% acrescidos de correção monetária.

A partir de 1991 passa a ser cobrado, do mutuário, além da taxa de juros de até 12% ao ano, o percentual da Taxa Referencial – TR,  utilizado para a correção das cadernetas de poupança,que no entanto, não representa a depreciação da moeda. Ou seja, A TR foi criada no Plano Collor II, com o intuito de ser uma taxa básica referencial dos juros a serem praticados no mês iniciado e não como um índice que refletisse a inflação do mês anterior. E ainda, quando a amortização é feita pela tabela Price, o contrato transforma-se no grande vilão do SFH.

 A  aplicação de juros no percentual acima,  contraria o que estabelece  a Lei 4380/64, que reza que os juros não podem ultrapassar a 10% e as prestações devem ser corrigidas por índice que reflita a depreciação monetária da moeda, em muitos casos, com o advento do Decreto-Lei 2.164/64, de acordo com o dissídio da categoria profissional a qual o mutuário pertence. Ou seja, uma vez ao ano e de acordo com o seu salário.

 

CEF evita A PRICE DESDE 1999

 

         A maior tomadora de financiamento habitacional, a Caixa Econômica Federal, no fim de 1998, retira da maioria de seus contratos o sistema Price que utiliza a TJLP – Taxa de Juros a Longo Prazo, e passa a aplicar os sistemas SACRE- Sistema de Amortização Crescente e o  SAC – Sistema de Amortização Constante. Criados especialmente para amenizar os problemas de correção dos contratos. Reconhecendo, assim, que a Price é a responsável pelo sonho da casa própria transformar-se em pesadelo.

 No entanto, a própria CEF defende, em juízo, a aplicação da tabela Price na maioria dos contratos de financiamento da casa própria anteriores a 1999. Enquanto administrativamente, ou seja, no momento da elaboração dos contratos do SFH, utiliza os sistemas SACRE E SAC como sistema de amortização das prestações e do saldo devedor.

Segundo Carlos Garcia, Diretor Técnico da AMSPA- Campinas, mais de 90% dos mutuários que buscam ajuda da Associação tem contratos de financiamento pelo Sistema da Tabela Price. “O sistema Price é uma espécie de câncer contratual,- explica. Apesar do mutuário pagar o financiamento seu saldo devedor tende a aumentar cada vez mais, pois  o agente financiador, utilizando a Tabela Price além da  taxa de juros contratada, diga-se,  excessiva, calcula o novo saldo devedor antes da amortização da prestação e juros, incidindo juros sobre juros.”

Como eram capitalizados os juros nos contratos do SFH antes do Acórdão:

 

UM CASO VERÍDICO:

Os associados Nicola M. e Maria. M.i ingressaram, através da AMSPA, com ação ordinária de revisão contratual para que se adequasse o contrato aos efetivos aumentos salariais das categorias do Sr. Nicola e de sua esposa, pois o contrato da CEF além de desrespeitar a equivalência salarial, ainda calculava juros sobre juros no período contratual. A ação foi julgada procedente e a  Caixa Econômica Federal foi condenada à revisão dos valores devidos a título de prestação do contrato de financiamento nos moldes do SFH, como:

·         Recálculo do valor devido a título de prestação mensal respeitando-se os índices de correção monetária aplicados aos vencimentos da categoria profissional do mutuário, em obediência ao plano de equivalência salarial por categoria profissional pactuado, afastando, assim, qualquer outro índice que não tenha sido experimentado pela remuneração do mutuário;

·         A substituição da taxa referencial TR pelo INPC na correção do saldo devedor e a contabilização DA TAXA DE JUROS SIMPLES, AFASTANDO-SE A APLICAÇÃO DA TABELA PRICE E QUALQUER OUTRA POSSIBILIDADE DE CAPITALIZAÇÃO DE JUROS.  A CEF não manifestou interesse em recorrer da decisão judicial, OU DAR QUALQUER TIPO DE DECLARAÇÃO A RESPEITO.

 

UM BREVE RESUMO DA DIFERENÇA DOS VALORES CONTRATUAIS APÓS A REVISÃO.

Segundo Marco Aurélio Rodrigues, presidente da AMSPA, “Podemos afirmar que, o que acontece atualmente é uma inversão de verdades. Os mutuários têm certeza de ter uma dívida impagável ou da perda de seu imóvel por inadimplência, quando, na verdade, poderíamos dizer que eles têm créditos. Não que o mutuário “não” deva o valor do financiamento. Mas, com certeza, não deve a soma que o contrato com base na Tabela Price “determina”. “

O cálculo aqui demonstrado refere-se a um imóvel adquirido por um associado da AMSPA que somou a quantia de R$28mil em recursos próprios e financiou o valor de R$ 110mil, sendo que o valor da garantia, ou do imóvel é de R$ 138mil. Se observarmos os cálculos aqui apresentados de maneira bastante resumida, concluiremos o quão são abusivos os contratos de SFH e o quanto à população mutuaria vem sendo lesada por estes contratos.

 

DESCRIÇÃO DO CONTRATO (PAGAMENTO EM 180MESES)	VALOR DOS JUROS IMPOSTOS PELO BANCO (O que vai pagar)	JUROS SIMPLES (OS QUAIS DEVERIAM POR LEI, FAZER PARTE DOS CONTRATOS DO SFH). (O que deveria pagar)
VALOR DO FINANCIAMENTO	R$ 110.000,00	R$ 110.000,00
TAXA E JUROS	12% AA (NOMINAL 12,68%AA (EFETIVA)	12% AA
1ª PRESTAÇÃO	R$ 1.711,11 + R$ 94,06 (SEGURO)	R$ 902,96
ULTIMA PRESTAÇÃO PROJETADA	R$ 617,22	R$ 902,96
TOTAL ATUALIZADO DA DÍVIDA PELA ULTIMA PARCELA	R$ 659,538,22	R$ 308.000,00
Nº DE VEZES QUE O MUTUÁRIO PAGA O FINANCIAMENTO	6 VEZES (1 VEZ DE AMORTIZAÇÃO DO FINANCIAMENTO E 5X em JUROS)	2,8 VEZES

 

JORNALISTA RESP.: SANDRA FORTUNATO MTb/SC00857

 

ONDE ENCONTRAR AJUDA:

         Os mutuários que precisam rever seus contratos de financiamento podem  recorrer ao Juizado Especial Federal. A atendimento é gratuito para causas com limite de 60 salários mínimos. Mas o serviço é exclusivo a clientes da Caixa Econômica Federal – A Justiça Federal só atende às causas de interesse da União. Processos contra outros bancos devem ser encaminhados à Justiça Estadual. Além dos PROCONS e outros órgão competentes.

         A AMSPA – Associação dos mutuários de São Paulo e Adjacências atende aos mutuários de forma gratuita de Segunda a Sexta-Feira das 9:00 as 18:00horas. Após às 18:00horas e aos Sábados com agendamento  prévio através dos telefones:

-          CENTRO:3242-4334- Prç. João Mendes, 52 – 5ºandar.

-          Vl. Madalena:3032-9694 – Prç. Baronesa de Bocaina, 95

-          Tatuapé:6197-3534 – R: Padre Adelino, 1992

-          Santos(13) 3252-1665 – Sem. Pinheiro Machado, 532

-          Campinas(19)3236-0566 – R: Antonio Cesarino,133

A AMSPA oferece, ainda, reuniões gratuitas em condomínios para esclarecer as dúvidas e analisar os contratos já existentes com o SFH. Para as pessoas que não querem se expor, a AMSPA disponibiliza um técnico em SFH para ir até a residência ou local de trabalho do mutuário. Mas atenção: esta solicitação deve ser feita por agendamento por telefone ou diretamente na Secretária da Sede ou Filiais.

---- SANDRA FORTUNATO MTb/SC 00857JP OU COM

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